سهیلا یادگاری
خبرنگار
محاسبه کمیسیون با ارزش افزوده یک ملک به قیمت 2 میلیارد تومان، برحسب نرخ مصوب اتحادیه املاک معادل 10.9 میلیون تومان است اما مشاوران املاک برای همین معامله 21میلیون تومان حق کمیسیون می‌گیرند.
اواخر شهریور ماه سال گذشته سازمان صنعت، معدن و تجارت با استناد به مقررات ماده 51 قانون نظام صنفی، حق کمیسیون مشاوران املاک را کاهش داد. افزایش قیمت ملک، هزینه معاملات را بشدت افزایش داده است. تقریباً معامله‌ای کمتر از یک میلیارد تومان در خرید و فروش املاک نداریم. نرخ اجاره‌بها هم به تبع افزایش قیمت مسکن، در دو سال اخیر بیش از دو برابر شده است. به این ترتیب با توجه به اینکه هزینه خرید و فروش یا رهن و اجاره مسکن، بر‌اساس قیمت آن تعیین می‌شود، این نرخ در معاملات به‌صورت چشمگیری بالا رفته است. بر این اساس بود که برای تعادل‌بخشی به هزینه معاملات نرخ مصوب حق کمیسیون اصلاح شد. فعالان بازار مسکن و همچنین متقاضیان واقعی و مصرفی بازار خرید و فروش و اجاره املاک، هزینه بالای نقل و انتقال و اجاره را علاوه بر هزینه سرسام‌آور مسکن، موجب تحمیل بار اضافه هزینه به مردم می‌دانند.
دلالی قیمت
افزایش قیمت مسکن، وابسته به عوامل مختلفی است که وابسته با بازار مسکن یا خارج از این بازار است. کاهش ساخت‌و‌ساز، افزایش قیمت زمین، افزایش قیمت مصالح و لوازم ساختمانی، افزایش هزینه‌های بیمه‌ای و صدور پروانه و دستمزدها و..، همچنین عوامل مربوط به شرایط حاکم بر اقتصاد در مجموع بر افزایش قیمت مسکن اثر گذاشته است. اما در این میان رفتار مشاوران املاک در بخش انجام معامله، باعث اضافه شدن بند دیگری از افزایش قیمت بر ملک می‌شود. این بند خارج از عوامل درونی یا بیرونی بازار است و «بازارگرمی» بخشی از بنگاه‌های املاک است تا با افزایش نامتعارف قیمت ملک، سود بیشتری از معامله ببرند.
در یکی از بنگاه‌های مشاوران املاک، علی که واحدی را در یکی از مناطق غرب تهران به قیمت متری 50 میلیون تومان خریده است در حال مشاجره با مشاور املاک است. او در مورد علت مشاجره خود با مشاور املاک می‌گوید: «حدود یک ماه پیش این ملک را با راهنمایی و مشاوره آقایان خریدم، همان موقع مشاور املاک به من گفت دو هفته بعد همین ملک را متری 55 میلیون تومان می‌فروشد چون ارزش واقعی ملک بیشتر از مبلغ خرید من است، اما یک‌ ماه از زمان قول و قرار گذشته و ملک هنوز فروش نرفته است درحالی که من به پول آن احتیاج دارم.»
اگر به‌عنوان خریدار، فروشنده یا مستأجر و موجر، به بنگاه‌های مشاوره املاک رفت و آمد داشته‌اید به احتمال زیاد این صحبت‌های مشاوران املاک که «ارزش این ملک بیشتر از قیمت پیشنهادی است» «بخرید با قیمت بیشتر می‌توانید بفروشید»، «چند روزه واحد را به قیمت روز برای شما می‌فروشیم»، «همین الان معامله کنید وگرنه نمی‌توانید ملکی با این قیمت در این منطقه پیدا کنید» و صحبت‌هایی از این دست را شنیده‌اید. نه تنها در بنگاه‌ها بلکه در پلتفرم‌های خرید و فروش و در فضای مجازی نیز، فعالیت مشاوران املاک به قیمت مسکن در مناطق مختلف دامن زده است و قیمت‌هایی خارج از قیمت عرف منطقه و حتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی ملک، به عنوان قیمت مناسب از سوی آنها برای مسکن درج می‌شود. این در حالی است که مشاوران املاک فقط وظیفه ثبت معامله و صدور کد رهگیری دارند و نباید دخالتی در جابه‌جایی یا تغییر قیمت‌ها داشته باشند.
گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس که آذر امسال منتشر شد نیز از نقش بنگاه‌های مشاوره املاک بر تأثیرگذاری بر قیمت مسکن پرده برمی‌دارد. بر‌اساس این گزارش «اگرچه اصلی‌ترین عامل افزایش قیمت مسکن، تبدیل شدن آن به کالای سرمایه‌ای است اما تعرفه خدمات مشاوران املاک در افزایش قیمت مسکن بی‌تأثیر نیست.» این گزارش می‌افزاید: «اگرچه ممکن است نرخ تعرفه خدمات مشاوران املاک عامل اصلی افزایش قیمت مسکن به شمار نیاید اما نباید از یاد برد به دلیل اینکه در روش فعلی تعیین نرخ حق دلالی در بنگاه‌های معاملات ملکی، افزایش ثمن معامله باعث افزایش حق‌الزحمه بنگاه املاک می‌شود، بنابراین تعارض منافع ایجاد و به نفع بنگاه است که معامله با نرخ بالاتری منعقد شود.»
تعرفه دو برابری
بر‌اساس مصوبه جدید سازمان صنعت، معدن و تجارت که سال گذشته تصویب و ابلاغ شد حق کمیسیون مبایعه‌نامه (خرید و فروش) معادل 25 صدم درصد ارزش معاملاتی ملک از هر دو طرف و مجموعاً نیم‌درصد تعیین شد. همچنین حق کمیسیون رهن/ودیعه اجاره از هر طرف نیم درصد مبلغ رهن، حق کمیسیون اجاره یک چهارم مبلغ اجاره هر ماه از هر طرف، حق کمیسیون بابت تمدید اجاره‌نامه از هر طرف یک دهم حق کمیسیون و حق‌الزحمه مشارکت از هر طرف دو دهم درصد ارزش قرارداد مجموعاً چهار دهم درصد تعیین شد. همچنین 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز به مبلغ حق کمیسیون اضافه و از هر طرف معامله (در مجموع 18 درصد) این مبلغ اخذ می‌شود، ضمن اینکه حق خدمات متمم قرارداد و مبایعه‌نامه نیز رایگان اعلام شد. به این ترتیب هزینه قانونی حق کمیسیون از سال گذشته 50 درصد کاهش یافته است.
اما مشاوران املاک همان موقع اعلام کردند تعرفه‌های جدید را اجرا نمی‌کنند. مشاهده میدانی از بنگاه‌های املاک نیز نشان می‌دهد تعرفه خدمات آنها به مشتریان بر‌اساس تعرفه قبل است. هزینه تعرفه قبل مثلاً برای خرید و فروش مسکن، یک درصد ارزش ملک محاسبه می شد.
بر‌اساس محاسبه کمیسیون با ارزش افزوده برحسب نرخ مصوب اتحادیه، برای مثال برای ملکی که ارزش معامله آن 2میلیارد تومان است، معادل 5 میلیون و 540 هزار تومان (10.9 میلیون تومان در مجموع) برای هرکدام از طرفین معامله است. اما آنچه که در معاملات انجام می‌شود عملاً اخذ دو برابر نرخ مصوب توسط مشاوران املاک است. در بنگاه‌ها برای یک معامله مسکن با ارزش قیمتی 2 میلیارد تومان از هر یک از طرفین معادل 0.5درصد ارزش ملک و در مجموع یک درصد را اخذ می‌کنند.
بهنام نیک‌منش، رئیس نظارت و بازرسی اتاق اصناف در گفت‌و‌گو با «ایران» در‌خصوص تخلف بنگاه‌های املاک در اخذ تعرفه معاملاتی گفت: آخرین مصوبه قیمتی، فصل‌الخطاب است و بازرسان بر‌اساس این مصوبه بر عملکرد مشاوران املاک نظارت می‌کنند. او افزود: اگر شکایتی از طرف شهروندان از تخلف مشاوران املاک به بازرسی اصناف ارجاع شود ما این شکایت را بر اساس آخرین مصوبه سازمان صنعت معدن و تجارت پیگیری می‌کنیم. اما بیشتر شهروندانی که برای اجاره یا خرید و فروش مسکن به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند اطلاعی از نرخ نامه مصوب ندارند و همان نرخی را که مشاوران املاک اعلام می‌کنند می‌پردازند. فعالان بازار مسکن می‌گویند نظارت بر عملکرد بنگاه‌ها ضعیف است و عملاً بنگاه‌ها قیمت‌های دلخواه خود را در حق کمیسیون اخذ می‌کنند. شهروندی که در یکی از بنگاه‌های شهر تهران ملکی را به ارزش 5 میلیارد و 400 میلیون تومان خریده است در پاسخ به سؤال ما که هزینه حق کمیسیون این معامله چقدر بود؟ گفت: او به عنوان خریدار 25 میلیون تومان و فروشنده هم همین مقدار را به بنگاه پرداخت کرده است.
این در حالی است که هزینه حق کمیسیون این معامله بر‌اساس تعرفه مصوب اتحادیه برای هر کدام از طرفین 14میلیون و 700 هزار تومان است.
کارشناسان اقتصادی و کارشناسان بازار مسکن محاسبه حق کمیسیون بر اساس ارزش ملک را مشکل اصلی در نحوه محاسبه تعرفه معاملات می‌دانند. در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس نیز به این موضوع اشاره شده است. در واقع مشکل اصلی در دریافت تعرفه خدمات مشاوران املاک، تعارض منافع میان قیمت ملک با تعرفه مشاوران املاک است. به این ترتیب هرچه قیمت ملک بالاتر رود، درآمد مشاوران املاک افزایش می‌یابد. کارشناسان معتقدند ارتباط حق‌الزحمه مشاوران املاک با قیمت مسکن باید قطع شود و تعیین ارزش معاملاتی املاک و نه قیمت روز آن به عنوان مأخذ دریافت حق‌الزحمه مشاوران املاک باشد.

رئیس‌جمهور در نامه‌ای به رئیس مجلس شورای اسلامی اصلاحات انجام شده در برخی از بندهای لایحه بودجه ۱۴۰۱ را اعلام کرد.به گزارش ایسنا، متن نامه آیت‌الله ابراهیم رئیسی به محمدباقر قالیباف رئیس مجلس شورای اسلامی در مورد اصلاحات در چند بند از لایحه بودجه ۱۴۰۱ به شرح زیر است:
«جناب آقای دکتر قالیباف
رئیس محترم مجلس شورای اسلامی
با سلام، پیرو ارسال لایحه بودجه سال ۱۴۰۱ کل کشور، بدین وسیله اصلاحات لایحه یاد شده که در جلسه 16/۱۱/1400 هیأت وزیران به تصویب رسیده است، به شرح زیر برای انجام تشریفات قانونی تقدیم می‌شود:
۱-متن زیر به‌عنوان جزء (۵) به‌بند (و) و تبصره (۵) الحاق می‌شود:
۵-در راستای صیانت از ثبات بازار سرمایه، دولت موظف است جهت انتشار اوراق مالی اسلامی توسط صندوق تثبیت بازار سرمایه، بخشی از سهام متعلق به خود در شرکت‌های پذیرفته شده در بورس یا فرابورس را با رعایت مقررات مربوط به توثیق اوراق بهادار در بازار سرمایه، ‌به مدت سه سال نزد شرکت سپرده‌گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه توثیق کند. صندوق تثبیت بازار سرمایه، مجاز است نسبت به انتشار اوراق اسلامی به پشتوانه سهام توثیق شده دولت اقدام نماید. سود اوراق مالی اسلامی منتشره توسط صندوق تثبیت، از محل منابع این صندوق، به دارندگان اوراق پرداخت می‌شود. تعداد، نوع و نحوه ارزش‌گذاری سهام تعلق به دولت که به موجب این حکم در وثیقه قرار می‌گیرد، توسط کمیته‌بند (و) تبصره (۵) این قانون، تعیین می‌گردد.
۲- متن زیر به‌عنوان بند (م) به تبصره (۵) الحاق می‌شود:
م- دولت مجاز است معادل ده‌درصد (۱۰%) از کل وجوه حاصل از عرضه اولیه هر سهم متعلق به دولت یا شرکت‌های دولتی در بازار سرمایه در روز عرضه اولیه را (بعد از ایفای تعهد بودجه) به منظور انجام عملیات بازارگردانی همان سهم، توسط شرکت سپرده‌گذاری مرکزی در صندوق سرمایه‌گذاری مشترک توسعه بازار کارسازی نماید.
۳- عنوان ردیف (۵) قسمت دریافتی‌ها (منابع) جدول تبصره (۱۴) به شرح زیر اصلاح می‌شود:
منابع حاصل از اصلاح نرخ گاز خوراک پتروشیمی‌ها و پالایشگاه‌ها و صنایع پایین‌دستی و مجتمع‌های احیای فولاد و مصارف مربوط به تأسیسات عمومی با اعمال سقف نرخ گاز صادراتی (حداکثر پنجاه هزار (۵۰.۰۰۰) ریال) و نرخ گاز سوخت معادل چهل‌درصد (۴۰%) خوراک گاز پتروشیمی‌ها (حداکثر به مبلغ بیست هزار (۲۰.۰۰۰) ریال و قیمت سوخت صنایع سیمان‌ها ده‌درصد (۱۰%) نرخ پتروشیمی‌ها (حداکثر به مبلغ پنج هزار (۵.۰۰۰) ریال).
۴- مبلغ یکصد و هفتاد هزار میلیارد (۱۷۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال از مبلغ ردیف (۵) قسمت دریافتی‌ها (منابع) جدول تبصره (۱۴) و مبلغ چهارصد هزار میلیارد (۴۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰) ریال از ردیف (۲۴) قسمت پرداختی‌ها (مصارف) کاهش می‌یابد.»